女婿私立协议处分老丈人房屋如何认定

江苏省如皋市人民法院   刘玉蓉

 

【案情】

 

胡某与王某系东西紧邻，田某系胡某的入赘女婿。胡某拥有砖木平房三间，并取得房屋所有权证。2007年，田某新建楼房，邻居王某予以阻挡。同年6月16日，田某与邻居王某签订协议一份，约定王某不再阻挠田某建房，田某在当年秋收前拆除胡某三间砖木平房的东首一间房屋，拆除后的空地归王某使用。协议签订后，田某一直未按照协议拆除房屋。

 

2016年，胡某对三间平房进行维修，邻居王某进行阻挠并拿出2007年6月16日的协议，要求胡某履行协议，拆除东首一间房屋。胡某遂向法院起诉，请求确认女婿田某与邻居王某签订的协议无效。

 

审理中，经调查，胡某与田某翁婿关系一直不睦并分家分户，四邻皆知。

 

【审判】

 

法院审理认为，无权处分行为，是指无处分权人以自己的名义就他人的权利标的所为的处分行为。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故原则上，无权处分行为属于效力待定，经权利人追认或行为人之后取得了处分权，合同有效；权利人拒绝追认，合同无效。本案中，涉案房屋的所有权人是原告胡某，其女婿田某也予以认可，作为邻居，王某也是知晓的。同时，胡某与田某翁婿关系多年不睦并分家分户，作为邻居，王某也不可能不清楚。田某与王某订立协议，处分胡某的房屋，应属无权处分，现胡某诉至法院，要求确认案涉协议无效，于法有据，应予支持。

 

【评析】

 

本案的难点及亮点在于，当事人胡某、王某、田某之间有着特殊的身份关系，因此对田某与王某订立协议的行为，要结合实际情况，进行综合评判，必要时，可突破坐堂问案，深入民间了解情况。审理过程中，初步形成两种不同的观点：

 

第一，无权处分，协议无效

 

审理查明，协议中约定拆除的房屋系胡某所有，胡某拥有合法产权。田某并不是房屋的所有权人，其以自己的名义订立协议，处分其丈人胡某所有的房屋，应认定为无权处分行为。其后，田某一直没有取得该房屋的处分权，且胡某也拒绝追认并提起诉讼，故田某与王某订立协议，处分胡某财产的行为，应属无效。

 

第二，表见代理，协议有效

 

《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，田某系胡某的入赘女婿，胡某年迈，田某作为女婿与他人订立协议，处分丈人财产，王某有理由相信系得到了胡某的授权，故协议有效。

 

走访调查，正确裁判

 

承办法官注意到，本案中，除了胡某与田某之间存在着特殊的身份关系，王某作为前两者的邻居，也有其特殊性。在认定是否构成表见代理时，就应当将其特殊性考虑进去。基于以上考虑，承办法官对当事人所在的村委会、左邻右舍进行了走访调查，调查显示胡某与田某翁婿关系一直不睦，四邻皆知。也就是说，作为邻居，王某知道或者应当知道田某无权代理处分胡某的财产，故王某并不是“善意相对人”，田某的行为系无权处分而非表见代理，应认定案涉协议无效。法院据此支持了胡某的诉讼请求，判决田某与王某于2007年6月16日订立的协议无效。

 

（原文链接：http://www.chinacourt.org/article/detail/2017/11/id/3083424.shtml）